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图①宁波市江北区砖桥巷小区二期加装电梯图②改造中的北京市海淀区中兴家园张芗逸/摄
近年来，随着人民群众的需求从“有没有”转向“好不好”，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要阶段。
在持续推进城市更新战略的过程中，老旧小区改造已成为改善居民生活环境、提升城市治理能力、促进经济增长的重要抓手。目前，各地正大力推进老旧小区改造，聚焦优化提升老旧小区居住环境、设施条件等“硬件”和物业服务、文化价值等“软件”，让老旧小区“换新颜”。
近日，《证券日报》记者走访北京、宁波多个老旧小区改造项目，了解各方如何构建协商机制，化解资金难题，让老旧小区实现蜕变，激发经济发展新活力。
夯实高品质生活基础
“我们这楼以前没有做外墙保温，冬天风一吹就透，夏天开空调屋里凉得也慢，冷气都散出去了。下水道年头长了也总是堵。”说起房子之前的问题，家住海淀区羊坊店街道中兴家园的王阿姨打开了话匣子。
回应居民关切，在翠微路第二社区居委会、羊坊店街道办的积极推进下，中兴家园列入海淀区2024年老旧小区综合整治项目名单。
“我们在改造施工过程中主动加强与街道、社区、物业各方联动，做好施工计划部署，尽可能加快施工进度，减少对居民正常生活的影响。”中国新兴建筑工程有限责任公司项目经理项五洲对《证券日报》记者介绍，当前项目已经开工近三个月，居民关心的外墙保温、上下水管道改造、外窗更换改造工作均进展顺利，预计年内就能完工。
当前，全国已有大量群众受惠于老旧小区改造。住房和城乡建设部数据显示，2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。根据各地统计上报数据，1月份至4月份，全国新开工改造城镇老旧小区5679个。
“在城市发展新阶段，城市更新不是大拆大建，而是遵循‘缺什么补什么’的原则对城市功能进行修复完善。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示。
中共中央办公厅、国务院办公厅5月份发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）明确，实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。《意见》将“推进城镇老旧小区整治改造”列为城市更新行动的主要任务之一。
在提出“更新改造小区燃气等老化管线管道”等硬件改造工作的同时，《意见》还要求“结合改造同步完善小区长效管理机制”。
完善小区长效管理机制，巩固老旧小区改造成果，规范物业管理是关键一环。
“最大的感触就是垃圾和电动车之类的有人管了，小区干净了不少，也更安全了。”在北京市海淀区万寿路12号院内，谈及物业公司入驻后的感受，一位居民向记者表示。
万寿路12号院日前正式完成了物业公司引入工作。北京银达物业管理有限责任公司有关负责人向记者介绍，经历了三年的街道托管和半年多的试运营后，今年5月1日起，公司已正式接管海淀区万寿路12号院的物业服务。
未来，老旧小区长效管理机制将持续完善推广。北京市5月底发布的《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025—2027年）》要求，推动老旧小区物业服务全覆盖。围绕老旧小区物业服务全覆盖三年工作目标开展月度监测评估，计划2025年推动300个老旧小区引入物业服务，2026年扩大至1000个，2027年实现1800个全覆盖。
合力疏通改造堵点
“钱从何来”是老旧小区改造工作推进过程中面临的共性问题。在走访中，记者注意到，各地正积极探索改造资金由政府、居民、社会力量合理共担的机制。
北京海房投资管理集团有限公司中兴家园项目负责人尹浩全向《证券日报》记者介绍，此次中兴家园老旧小区改造，在市级和区级财政对项目提供专项资金支持的同时，中兴家园的产权单位也承担了70%左右的管线改造费用。此外，居民也可以根据自身意愿，选择更优质的改造材料，并补齐资金差价。
财政出资、产权单位配合、居民可灵活选择的出资机制调动了多方积极性。尹浩全表示，得益于合理的出资安排，中兴家园的居民改造积极性较高，项目推进也比较顺利。
在宁波市江北区砖桥巷小区二期老旧小区电梯加装项目中，先安装再付费的“共享电梯”模式也减轻了居民的出资压力。
“这种方式比较自由，我不使用电梯的话也不用出钱。”居住在砖桥巷小区二期的李先生告诉记者，使用电梯可以按月或者按年付费，这给了他们充足的选择空间。
记者了解到，砖桥巷小区二期电梯由政府与电梯企业共同垫资建造，于5月21日正式启用，使用费为30元/人/月。居民可以按照自身情况选择是否使用。
“让居民看到、感受到改造的成果，是调动居民积极性的重要方式。”李宇嘉说。
“对于改造资金的来源，未来可以试点多元化融资模式。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，例如，广西等地的老旧小区将广告位、停车位、充电桩等获得的公共收益用于电梯更新，当地政府也会补贴住宅老旧电梯更新换代。
有效拉动投资消费
老旧小区改造既是民生工程，也是发展工程。张波表示，通过系统性改造破解老旧小区的“硬件老化、服务缺失、治理低效”等痛点，是扩大内需、稳增长的重要抓手，更是推动城市品质提升的关键路径。
在李宇嘉看来，老旧小区改造一方面能提升居住品质，让存量房供给质量提升，带动二手房交易，促进改善性住房需求释放；另一方面也能带动居民住房相关消费，比如装修、家具家电置换等。
在重庆市，江北区塔坪片区老旧小区改造项目成功激发了老旧小区活力。小区改造后，吸引了咖啡精酿、新派餐饮、摄影体验等100家创新性店铺自发入驻，带动投资约4000万元，每日涌入数千名年轻人进店打卡。此外，该项目还引导50余户小区居民自主更新，平均每户翻新改造投入5万元至8万元、配套家居消费1万元至2万元，改造后房屋租金翻番。
“老旧小区改造中同步增设的社区养老驿站、托育点、便民超市、文化活动室等设施，直接创造了新的消费场景。”张波表示，此外，老旧小区改造也将推动多类家装产品需求提升。以适老化、适幼化改造为例，除基础的防滑地砖、扶手外，智能马桶、远程监护设备等高端产品需求会同步增长。
在大力提振消费、全方位扩大国内需求的大背景下，包括老旧小区改造在内的城市更新行动蕴藏着巨大的增长潜力。
住房和城乡建设部副部长秦海翔在国新办5月20日召开的新闻发布会上表示，实施城市更新行动能够有效拉动投资和消费，扩大内需，不断满足人民群众美好生活需要，对于促进经济增长、进一步保障和改善民生都具有十分重要的意义。
“城市更新补齐基础设施、市政设施短板后，将带动数万亿元的市场投资和消费。”李宇嘉称，未来要建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系，一体推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。在城市更新的过程中，也要积极植入新业态、新功能、新场景，为老旧区域注入新的活力，提升居民和社会资本参与的积极性，以城市更新带来的增量利益共享，驱动资金共担。
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